sábado, 2 de mayo de 2015

COMPRA DE BIENES RAÍCES

¿Como valúo mi propiedad?


Primero, debes saber cuál es la extensión del terreno en que está ubicada la vivienda, así como el valor comercial por metro cuadrado que hay en esa zona. La antigüedad de la construcción, así como la calidad del material utilizado y el estado de los acabados (tipo de piso, grosor de vidrios, herrería, carpintería, cerrajería, cocina integral, etcétera), el uso de suelo así como la extensión del área construida son factores importantes para determinar su valor actual.

El valor del terreno se determina multiplicando el número de metros por valor unitario comercial. A esta cantidad agrégale la multiplicación del área construida por su valor comercial (en la Ciudad de México para una vivienda de 230 m² el valor unitario es de $5,499). Esto te dará un valor muy aproximado de lo que puedes esperar por la venta de tu casa o departamento (en este ultimo caso no aplica la primera multiplicación). 




Por otra parte, en toda compraventa de bienes Raíces se exige un avalúo institucional; es decir, el emitido por una institución bancaria que cuente con este servicio. Este documento respaldara el importe de la transacción ante las leyes. El trámite tiene un costo que oscila entre el 0.25% y el 0.35% del valor total del inmueble.




Estar en una zona con exclusividad y privacidad,
 aumenta el valor de tu casa

Entre los factores que determinan la plusvalía se encuentran:

1.       Ubicación. Estar en buena zona en donde se tenga exclusividad y privacidad.
2.       Área y precio.
3.       Seguridad.
4.       Acabados y calidad de la construcción. Tipo de piso, grosor de cristales, instalaciones hidráulicas, eléctricas, herrería, carpintería, cerrajería, cocina integral.
5.       Amenidades o entorno. Son básicamente conjuntos departamentales cerrados que incluyen extensión de la vivienda y servicios como jardines, albercas, áreas deportivas, salones de usos múltiples y de entretenimiento, vigilancia, circuitos cerrados, etcétera.
6.       Distribución. La funcionalidad con que fueron distribuidos los espacios. Por ejemplo, amplitud de habitaciones y áreas comunes, entre otros.
7.       Accesibilidad. Que cuente con diversas vías de acceso y comunicación.
8.       Servicios. Transporte, educación, salud, centros comerciales y recreativos, etcétera.
9.       Uso de suelo. Si puede o no ser utilizado para instalar un negocio u oficina. O bien, facilidad para cambiar este régimen. Este factor puede subir o bajar la plusvalía. Un caso muy claro es el de Santa Fe, que pasó de ser un tiradero de basura a una importante zona habitacional, comercial, de oficinas y centros universitarios.
10.   Factor sísmico. Es algo que se analiza en el Distrito Federal principalmente, aunque también en otras ciudades. Hay colonias que están registradas como de alto grado de sismicidad, como la colonia Roma y la Campestre Churubusco. Lógicamente esto aplica en detrimento de la plusvalía de los inmuebles asentados ahí.
11.   Elementos climáticos. Si la vivienda se encuentra ubicada en una zona húmeda, los materiales de construcción e instalaciones hidráulicas y eléctricas, entre otras, deben ser las adecuadas para resistir el desgaste natural al que se verá sometida.



SI ERES VENDEDOR:
·         Documentación personal: acta de nacimiento, acta de matrimonio, identificación oficial.
·         Escrituras
·         Boletas prediales y de agua de los últimos cinco años, así como de pago al corriente de mantenimiento, en caso de ser condominio.
·         Para exentar el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) deben presentarse comprobantes de domicilio como recibos de teléfono, agua, luz, estados de cuenta bancarios, entre otros, que comprueben que el propietario ha vivido ahí. No obstante, algunos notarios siguen solicitando comprobar la habitación por un periodo mínimo que va de seis meses a dos años. En el caso de terrenos, oficinas, locales comerciales y naves industriales, no hay régimen de exención del pago de ISR.
·         Comisión del corredor de bienes raíces.
·         Costo de escritura de cancelación.
·         Libertad de gravamen
·         Estado de cuenta de la hipoteca, en caso de estar todavía pagando un financiamiento hipotecario.
·         Valuación de la vivienda.


SI ERES COMPRADOR
·         Verifica toda la documentación anterior y presentar la misma documentación personal que el vendedor.
·         Enganche: aproximadamente 35% del valor del inmueble, aunque varia de acuerdo con el acreedor y tipo de crédito solicitado.
·         Valuación del inmueble.
·         Investigación del crédito: hábitos de pago e historial crediticio.
·         Gastos de administración.
·         Pólizas de seguro contra riesgos, hipotecario e intereses.
·         Confirmación legal de documentos como titulo de propiedad, escrituras y libertad de gravamen.
·         Verificación y certificación de condiciones de la propiedad de acuerdo con el plano.





¿CASA O TERRENO?
Las entidades financieras que otorgan préstamos hipotecarios también atienden solicitudes para que construyas tu vivienda (si ya cuentas con el terreno) a tu gusto y satisfacción.
Comprar un terreno implica una inversión más elevada y la restricción para adquirir en la zona de nuestro interés. Por ejemplo, en el Distrito Federal cada vez es menor la disponibilidad y hay que optar por considerar los municipios conurbados del Estado de México y en zonas muy exclusivas.






 A nivel nacional, los estados cuyo costo indirecto de edificación de vivienda es mas alto, de acuerdo con información proporcionada por la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), son Morelos, Tlaxcala, Guerrero, Hidalgo, Baja California Sur, Jalisco, Aguascalientes, Baja California Norte, Oaxaca y Veracruz.
Los costos indirectos comprenden los siguientes rubros: licencias y permisos; impuestos y derechos; gastos de gestión y administración; gastos financieros y gastos de comercialización y ventas. Estos costos se calculan con base en el costo por metro cuadrado de terreno de edificación y de urbanización.
En estos estados los costos indirectos para edificación de la vivienda van de 5% a casi el 9% del total de la misma. Los estados con menor costo son Campeche y Querétaro, con 2.7% y 2.9% respectivamente. La ley busca homologar estos gastos a 4% en todas las entidades del país.

Sumando los costos y trámites para hacerse de un inmueble residencial desde el momento de comprar el terreno, tenemos:
-Impuesto sobre adquisición de inmuebles
-Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad
-Avalúo del inmueble
-Impuesto predial
-Honorarios notariales
-Licencia de urbanización o fraccionamiento
-Licencia de uso de suelo
-Deslinde de terreno (medición de terreno)
-Supervisión de obras
-Derechos de conexión de energía eléctrica
-Derechos de conexión de agua potable, alcantarillado y drenaje.
-Edificación
-Alineamiento
-Numero oficial
-Licencia de construcción
-Derechos de conexión de agua potable (toma domiciliaria)
-Adquisición y titulación de la vivienda
-Certificado de libertad de gravámenes
-Inscripción de la compraventa y crédito hipotecario en el registro publico de la propiedad
-Certificado de propiedad


Fuente de esta entrada
Información Obtenida del año 2003 La Guía de Tu economía  -EL INVERSIONISTA



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